不動産ディベロッパーが直面する最新の市場環境とは？──価格高騰・在庫リスク・需要の二極化

近年のマンション市場は「高価格でも売れる都心」と「売れ残りの増える郊外」という、二極化の傾向がはっきりと見られます。
さらに、資材価格の高騰や人件費上昇などにより、ディベロッパーの収益構造は大きく揺らいでいます。

本記事では、マンションディベロッパーの経営者へのヒアリング内容も交えつつ、現場の声とともに最近の市場環境を整理します。

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1. 「完工時までに完売しておきたい」──ディベロッパーが抱える構造的な事情

あるディベロッパー社長は、マンション事業の難しさを次のように語っていました。

「マンションは完工時に完売しておくのが理想。完工後に残ってしまうと、時間とともに値下げしながら売り切るしかなくなる」

マンション事業は、土地仕入れから着工、販売、引き渡しまで通常数年単位の時間を要します。
そのため、完工後も在庫が残ると次のようなリスクが発生します。

• 金利負担・固定資産税などの保有コストが積み重なる
• 銀行から「在庫リスク」と評価され、融資姿勢が厳しくなる
• 売れ残り感が出て販売力が弱まり、さらなる値下げにつながる

つまり、在庫期間の長期化は資金繰り悪化に直結するため、ディベロッパーは“完工前完売”を強く志向します。

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2. 建設コストの上昇は止まらない──資材価格・人件費の高騰

別のディベロッパーからは、次のような声も聞かれました。

「建設資材の価格はここ数年ずっと上がり続けている。人件費も高く、資金繰りは相当苦しくなっている」

近年、建築コストを押し上げている主な要因は以下の通りです。

• 鉄骨・鉄筋・コンクリートなど建材の価格上昇
• 職人不足による工賃の上昇
• 物流費の高騰
• 施工能力不足による工期延伸リスク

とくに都市部では、工事費の上昇分が販売価格に転嫁されており、結果として新築マンションの価格は上昇し続ける傾向があります。

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3. 「狭くても駅近なら売れる」市場の構造変化

最近の販売現場では、次のような特徴が目立っています。

● 都心部・駅近の強さ

• 駅徒歩5分圏内の物件は依然として需要が強い
• 立地の良さが“資産性”として評価される
• 共働き世帯・DINKS・単身者など、広さより利便性を重視する層が増加

● コンパクト高単価マンションの増加

建築コストが高いため、ディベロッパーは面積を抑えつつ戸数を確保する設計を採用。
結果として「狭いが高い」マンションが増えています。

これは、

• “駅近で買える価格帯に収めたい実需”
• “立地重視で資産性を求める投資・富裕層”
  の双方にニーズがあるため、比較的売れ行きが安定しています。

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4. 一方で郊外では売れ残りが目立つ──需要の二極化

金融緩和が続いた時期には、金利の低さもありマンション需要全体が押し上げられました。
しかし最近では、地方都市や郊外エリアで売れ残りが増加しているという声が強まっています。

● 郊外で売れ残りが増える理由

• 交通利便性に対するニーズが以前より厳しくなっている
• 資産価値としての期待が弱く、購入が慎重になりがち
• 供給過多のエリアでは割安感が出にくい
• 近年の価格上昇が家計負担を圧迫

都心では売り切れるが、郊外では残る──という二極化現象がはっきりしています。

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5. 今後の見通し：資材価格、金利、供給量…慎重さが求められる局面

先行きの市場動向は、以下のリスク要因に注意が必要です。

● ① 資材価格の高止まり・さらなる上昇

建築資材の価格は依然高水準で、短期的に大幅下落する見通しは乏しいとされています。
工事人件費も慢性的な人材不足により高止まりが続くでしょう。

● ② 供給過多リスク

特定の郊外エリアでは、

• 新規供給量
• 既存住戸の売却（中古市場）
  が重なり、需給バランスが崩れつつあります。

● ③ 金利動向

金利が上昇すると、ローン負担増 → 実需の減速 → 販売の鈍化
につながり、ディベロッパーの資金繰りに影響します。

● ④ 在庫リスクの顕在化

完工時に売れ残る物件が増えると、

• 値下げ圧力
• 保有コスト増
• 銀行評価の厳格化
  など、収益性を圧迫する要因が増大します。

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■まとめ：ディベロッパーにとって“難しい時期”が続く可能性

現在のマンション市場は、

• 駅近は強い／郊外は弱いという二極化
• 建設コストの高騰による価格上昇
• 供給リスクと在庫リスクの高まり

といった特徴を持ち、ディベロッパーにとっては難易度の高い市場環境が続いています。

特に、
「完工時までに完売を目指す」「資材価格の上昇に警戒する」
といった現場の声は、今後のマンション供給戦略を考える上で極めて重要です。

先行き不透明な局面だからこそ、立地選定・商品企画・資金繰り管理の精度が企業の競争力を左右すると言えるでしょう。

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